La loi Pinel sur le statut des baux commerciaux

EDITORIAL

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises modifie substantiellement le régime des baux commerciaux, notamment en accroissant de manière conséquente la protection du locataire au dépend du bailleur qui craint une diminution de la rentabilité de son investissement locatif, mais aussi en apportant plus d’équilibre entre les parties.

La loi s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014 (lendemain de sa publication). Certaines dispositions ont cependant fait l’objet d’une application différée.

3 objectifs sont visés :

1.            Maîtriser les hausses de loyer

2.            Equilibrer les relations bailleur/locataire

3.            Faciliter l’implantation de nouveaux commerces

Le régime des baux commerciaux est modifié de manière substantielle, puisque les dispositions tenant à des aspects importants sont modifiées, notamment au sujet des loyers des baux révisés et renouvelés, de l’inventaire des charges, des impôts et taxes, de la résiliation du bail commercial, de la vente du local commercial et notamment les droits de préférence et du statut des baux dérogeant au statut légal.

Ces modifications concernent à la fois les baux soumis au statut légal (I) et les baux y dérogeant (II).

L’ensemble législatif auquel sont soumis les baux commerciaux a donc été sensiblement modifié. C’est pourquoi la présente dépêche a pour objectif d’informer nos lecteurs quant aux modifications emportée par la loi, les nouvelles obligations à la charge du bailleur et la date d’entrée en vigueur qui peut différer selon les nouveautés mises en place par la loi.

Bernadette BRUGERON            Livia SANTONI

 

Concernant les baux soumis au statut légal

A.           Application du statut des baux commerciaux aux étrangers

L’article 5 de la loi étend le bénéfice du statut aux étrangers, suite à un arrêt de la Cour de cassation qui a jugé discriminatoire la condition de nationalité exigée du locataire.

B.            Sanction des clauses contraires au statut légal

Clauses niant le droit au renouvellement, clauses contraires aux règles de révision du loyer, clauses de déspécialisation …

Avant la réforme, les clauses contraires aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux étaient soumises à la prescription biennale : après 2 ans il n’était plus possible de les attaquer.

Depuis la réforme, ces clauses sont désormais réputées non écrites (article L145-15 modifié du Code de Commerce). Ces clauses n’ayant juridiquement pas d’existence, il est normal qu’aucune prescription ne coure à leur égard.

C.            Loyer du bail commercial

Indice de référence des loyers 

Les parties à un bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 1er septembre peuvent choisir seulement entre l’ILC et l’ILAT chacun pour le domaine qu’il couvre (articles L145-34 et L145-38 du Code de Commerce).

Les parties à un contrat en cours faisant référence à l’ICC devront se mettre en conformité avec la loi en substituant l’un de ces deux indices lors du prochain renouvellement (et non lors de la prochaine révision).

Loyers des baux révisés et renouvelés

Avant la réforme, les loyers commerciaux pouvaient subir de fortes augmentations lors des renouvellements.

Depuis la réforme, laquelle a introduit un mécanisme de lissage de l’augmentation du loyer à cause  d’un déplafonnement, la variation du loyer révisé ou du bail renouvelé ne pourra pas « conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (articles L145-34, L145-38 et L145-39 modifiés).

Date d’application : baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Date de prise d’effet du loyer du bail révisé

Avant la réforme, la révision triennale du loyer du bail commercial pouvait être demandée par le bailleur à tout moment à l’issue de l’échéance des trois ans. Les parties pouvaient toutefois prévoir une clause contraire donnant à la révision un effet rétroactif emportant ainsi de lourdes conséquences financières pour le locataire.

Depuis la réforme, la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision (article L145-38 modifié).

Contentieux des loyers 

Avant la réforme, les commissions départementales de conciliation (composées de bailleurs et de locataires) ne pouvaient connaître que des litiges relatifs à la fixation du loyer du bail renouvelé.

Depuis la réforme, en cas de litige concernant la révision des loyers, les charges et les travaux, les commissions départementales de conciliation sont compétentes (article L145-35 modifié).

D.           Etat des lieux

Le nouvel article L145-40-1 rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux établi de manière contradictoire par les deux parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution (mais pas en cas de renouvellement du bail). A défaut d’état des lieux amiable, il est établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. L’état des lieux doit être joint au contrat de bail.

E.            Inventaire des charges, impôts et taxes

Avant la réforme, la répartition écrite des charges entre bailleur et locataire n’était pas obligatoire et librement fixée par les parties. En l’absence de précision dans le contrat, les règles du code civil et les usages s’appliquaient pour fixer cette répartition.

Depuis la réforme Pinel

1.            Concernant la rédaction du contrat de bail (nouvelles dispositions d’ordre public)

Un contrat de bail commercial doit : (nouvel article  L.145-40-2)

-              comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liés au local loué,

-              indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire,

-              dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, en fonction de la surface exploitée.

Sous certaines réserves, charges et travaux peuvent être librement répartis entre le propriétaire et le locataire (cf infra).

À la demande du locataire, le bailleur est dans l'obligation de lui remettre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés (article R145-36).

La loi établit une liste des dépenses incombant au bailleur (les grosses réparations touchant au bâti…) et les dépenses incombant au preneur (dépenses courantes, travaux d’embellissement…).

Si, en application d'une clause du contrat de bail, le locataire paye des charges normalement dues par le bailleur, ce paiement doit être considéré comme un supplément de loyer, permettant une diminution du loyer normal, et déductible du résultat fiscal.

2.            En cours de bail

Le bailleur doit informer les locataires de toute création de nouvelles charges et de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les 3 ans (dans les 2 mois qui suivent l'échéance triennale), le bailleur doit communiquer à chaque locataire des documents récapitulatifs des travaux passés et à venir ainsi que leur cout.

F.            Résiliation d’un bail commercial

Faculté de résiliation triennale du locataire : elle n’est plus une option mais une obligation en cas de baux d’une durée de 9 ans. Quant aux baux de plus de 9 ans ou les baux à usage uniquement de bureau, la résiliation triennale du locataire est reconnue d’office sauf disposition contraire des parties (article L145-4 alinéa 2 modifié).

En cas de décès du locataire, et à compter des successions ouvertes depuis le 20 Juin 2014, l’article 2, 2° de la loi reconnaît à ses ayants droit la faculté de donner congé à tout moment pendant le cours du bail, sans attendre l’expiration d’une période triennale (article L145-4 alinéa 4 modifié) mais sous réserve de respecter le préavis de 6 mois.

G.           Congé commercial

Avant la réforme, le congé ne pouvait être donné que par acte extrajudiciaire.

Depuis la réforme, le congé peut également être donné par lettre recommandée avec AR, au libre choix de chacune des parties (article L145-9 alinéa 5 modifié) alors que le renouvellement du bail demeure strictement notifié par acte extrajudiciaire.

H.           Vente du local commercial

Droit de préférence du locataire commercial : le locataire commercial dispose d’un droit de préférence en cas de vente du local commercial dans lequel il exploite son fonds de commerce (comme pour les baux d’habitation). Ce droit s’applique à toute cession d’un local commercial à compter du 1er décembre 2014.

NB : cette disposition n’est pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger. Ce droit ne s’appliquera pas non plus en cas de cession d’un immeuble comprenant plusieurs locaux par exemple.

Information du locataire

Tout propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal souhaitant vendre celui-ci, devra préalablement informer le locataire dudit local par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification devra, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaudra offre de vente au profit du locataire (nouvel article L145-46-1 alinéa 1er).

A compter de la réception de l’offre de vente, le locataire dispose d’un délai d’un mois afin de se prononcer ; s’il accepte, il disposera à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente ou de 4 mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt, la réalisation du contrat de vente étant soumise à l’acceptation de la demande de prêt.

Clause de garantie entre cédant et cessionnaire

Depuis la réforme, dès lors que la cession d’un bail ou d’un fonds de commerce s’accompagne d’une clause de garantie aux termes de laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer par le cessionnaire, le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement est dû, étant précisé que la durée de garantie est maintenant limitée à 3 ans à compter de la cession du bail ou du fonds de commerce (nouvel article L145-16-1).

Cession en cas de procédure collective du locataire

Depuis la réforme, lorsqu’un bail commercial figure dans le plan de cession, le tribunal peut, dans le jugement arrêtant le plan, autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue par le contrat des activités connexes ou complémentaires (nouvel article L642-7 alinéa 4).

Concernant les baux dérogeant au statut légal

Ces nouvelles dispositions  s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, à l’exception des règles relatives à l’état des lieux (cf supra I- D-, dispositions communes avec les baux dérogatoires): pour les baux dérogatoires conclus avant le 20 juin, ces règles s’appliquent à toute restitution d’un local, dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

A.           Bail de courte durée

Extension de la durée

Avant la réforme, la durée des baux dérogatoires était limitée à une durée de maximum de 2 ans.

Depuis la réforme, cette durée a été étendue à 3 ans.

Conséquences de la fin du bail dérogatoire

Avant la réforme, à l’expiration de la durée maximale du bail dérogatoire, le simple maintien du locataire commercial dans les lieux et sans opposition du bailleur avait pour conséquence la naissance d’un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux. Ce bail naissait dès le lendemain du jour de l’expiration du bail dérogatoire.

Depuis la réforme, à l’issue des trois années…

- les parties disposent d’un délai d’1 mois pour manifester le désir d’échapper au statut légal des baux commerciaux ;

- les parties ne pourront plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (article L145-5 alinéa 1er).            

B-    Convention d’occupation précaire

La réforme consacre légalement la convention d’occupation précaire qui se caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties (nouvel article L145-5-1).